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权威分析:从两会风向,预测2016房地产重大变革!

2016房地产一二线房价会大涨,三四线房企“去库存“迎来最好大环境,把公司经营的重点,放到营销,特别是互联网营销上,这是房地产最后一轮的疯狂了,抓住然后转型吧!

作者:万科千亿战略规划师、世联董事、中国城镇化联盟主席、锡恩集团董事长 姜汝祥博士


【导读】中国的房地产是政策市场,先别讲什么战略,读懂政策是第一战略,这是任志强为什么屡次预测都对了,而经济学家预测都错了的原因。


我研究中国房地产市场超过十年了,这十年,如果说有什么心得的话,我不得不承认,对中国房地产的战略分析要想准确,第一要点不是从市场出发,而是从政策出发,这比较靠谱。


当然,房地产的结局,最后仍然由市场决定,可暂时那么几年,市场就会受政策影响,比如,2009年金融危机,本来中国房地产已经开始下行,象恒大这样盲目扩张的公司陷入困境,或者说倒闭,但四万亿一来,不仅恒大解困,一跃而成为房地产领军公司,而且中国房地产一下又火了,导致今天钢铁,能源等产业的严重过剩。


简单一句话,看未来要看市场的力量,看近几年,却要看政府的政策与老大们的想法。而每年的两会,就是集中体现老大想法与政策走向的最好场所。


有句话说的好,存在就是合理。或者大实话地讲:活在屋檐下,你又想多远呢?


下面,我就根据两会风向,为大家预测一下房地产这一两年结局会是什么吧,不认真读懂这些政策导向,受伤的就会是那些认真做生意的人。所以,我给大家最重要的一个建议是:


“放货币 加杠杆”是今年的国策,2016房地产一二线房价会大涨,三四线房企“去库存“迎来最好大环境,把公司经营的重点,放到营销,特别是互联网营销上,这是房地产最后一轮的疯狂了,抓住然后转型吧!


为什么最近深圳,上海,北京等一线城市,南京,杭州,武汉等二线城市大涨?背后的原因只有一个,那就是货币放松了,简单讲,就是银行放水,多印钞票了。


有点经济学常识的人,都知道,货币其实是没有价值,货币之价值在于它所代表的实物价值。多印钞票,必然导致实物价值与货币价值之间比值的变化,这就是今天一二线房地产价格大涨的原因,道理很简单,货币多了,房地产并没有增加,于是价格就大涨了。


当然,有人也许会问,那为什么其它的不涨,只有房地产价格上涨呢?就是因为中央政策希望给房地产“加杠杆”。


“加杠杆”听起来很学术,其实道理也不复杂,就象下大雨了,可为什么淹的不是所有地区,而主要是河流边上的地区?


因为虽然雨下多了,但雨水要形成灾,是需要汇集,河流就是雨水汇集的地方,汇集多了,就成了灾。


同样道理,货币发多了,但需要一个渠道流向,房地产就是这样一个最好的流向,为什么?因为每个人都可以去银行贷款,你本来只有几十万,但现在你可以到银行贷款几百万,无形中等于你有了几百万去买房,这就叫“加杠杆”。


今年两会是3月初开,但两会前2月份,央行宣布首付从30%降低到20%,然后有些中介公司,小贷公司或房地产公司又可以想办法提供一些首付支付,这意味着买房的人,可以用一点钱,甚至不花首付钱,就可以贷款买房,买房的人多了,房价岂能不涨?而房价一涨,素来消费者“买涨不买跌”的从众心理,就会形成恶性循环,于是深圳,上海,北京一夜涨几十万的故事,就惊呆了国人!


但这是政府乐于看到的,否则,你就无法解释为什么两会前几天,央行宣布自3月1日起再次下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百点,这显然是货币政策转宽松,要放水的信号。


总之,过去四万亿的刺激政策,至少现在是开演了。两会上住建部长陈政高说当前房地产销售实现由负转正,去年销售面积增长6.5%,销售额增长14.4%,这种态势1、2月份继续保持,这就充分说明了政府的态度:房地产销售转好了,就会带动投资与相关的产业,中国经济就有可能保持增速,就可以带动就业,“大众创业,万众创新”是对的,但太慢了,“只有房地产才能救中国”的逻辑再次被证明!


有人说,姜博士,不对呀,现在房地产销售火爆,只有一二线城市,可三四线仍然库存严重呀。这你就不懂房地产了,在中国,房地产是两个现象的统一,一个是货币现象,另一个是从众心理。现在货币已经放水了,一二线销售大涨,这样的心理一定会传递到三四线。


更重要的是,杠杆一样会在三四线发挥作用,买房又是中国最喜欢的财富保值手段,股市又这么差,手里有点钱,眼看货币要贬值,怎么办?买房仍然是最可靠的投资保值手段,所以,我预料,三四线城市一样会迎来一轮房地产销售热潮,所以,请大房地产公司的老板注意了,这是极好出逃的机会,也可能是最后一次机会了。


以上分析,是两会传递的第一个政策信号,中国的房地产是政策市场,先别讲什么战略,读懂政策是第一战略,这是任志强为什么屡次预测都对了,而经济学家预测都错了的原因。